アパート経営の落とし穴――賃借人の原状回復義務【会社法務・不動産取引】

 

 

賃貸借契約においては,その終了のときに,賃借人は賃借物を「原状に回復させ,これに付属させた物を収去して返却」なりません(民法616条,同598条)。この「原状回復」ですが,大家さんのなかには,当然のごとく,「クロス,畳,障子は全部新品に張り替え,クリーニングも必要」だと思っていらっしゃるケースもあって,実は筆者自身も不愉快な思いをしたことがあります。

 

ちなみに,判例では,通常の使用収益に伴って生じる自然的消耗及び賃借人に過失がない場合や,不可抗力の場合には,賃借人に「原状」回復義務(債務不履行責任の一種)はなく,引渡時の「現状」で返却すれば足り,建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化についての原状回復義務を負わせ得るのは、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要ということになっています。

 

つまり,賃貸借は,賃借人に物件を使用させ,その対価として,賃料(家賃)をとる契約内容ですので,使用の対価である賃料を決定する際に,公租公課や時の経過,又はその物件の通常の使用収益の過程で生じる損耗分を減価償却費用等として含めてあってしかるべき,というわけで,

 

通常の使用収益の範囲で生じる自然的損耗や経年劣化についてまで賃借人の負担とさせることは出来ません。

 

他方,原状回復義務ではなく,賃借人に修繕義務を負わせる特約はどうか,といえば,賃貸人は賃借人に対し,「物の使用及び収益を相手方にさせる」義務を負い(民法601条),賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負いますので(同606条1項),物件に破損や障害が生じたとしても,その程度が賃借人の使用収益を妨げるものでない限り,賃借人は修繕義務を負いません。

 

「使用収益を妨げる」状態,というのは,判例は,厳格に解釈する傾向があるようで,「賃貸借当時少々古くなって多少破損の箇所があっても居住するのに殆ど支障がない」という程度のものは賃貸人の修繕義務の範囲として軽微な破損に対する修繕義務を認めない傾向にあるようです(大判昭5.9.30)。

 

とはいえ,「通常の使用収益の範囲」とか,「殆ど支障がない」とかは,実に,抽象的で,トラブルの種になりやすい内容です。そこで,国交省のガイドライン(『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)』。現在,パブコメ手続き中。)でも,原状回復にかかるトラブルの未然防止の観点から,物件確認の徹底と原状回復に関する契約条件等の開示,就中,

 

賃貸人・賃借人の修繕負担、賃借人の負担範囲、原状回復工事施工目安単価などを明記している原状回復条件を契約書に添付し、賃貸人と賃借人の双方が原状回復条件についてあらかじめ合意しておくこと

 

が重要とされています。

 

なお,賃借人に原状回復義務が認められる場合でも,修繕費等の全額が当然に賃借人負担となるわけではなく,経過年数に伴う減価割合に応じて賃貸人と賃借人の負担が決まってくる場合もあります。また,壁紙・クロスを張り替える場合でも,毀損部分のみのクロスの張替えが技術的には可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態など,建物価値の減少を復旧できていない場合を除き,当然に「当該部屋全体のクロスの張替え」費用が賃借人の負担となるわけではありませんので,念のため。

 

サロベツ湿原のビジターセンター――観光資源のディスプレイ【利尻礼文サロベツ国立公園・観光資源】

    CA390272本日ですが,サロベツ原野内のサロベツ湿原センターに行ってきました。

場所は,サロベツ原野のど真ん中,国道40号線から行きますと,豊富町の町中から,牧草地の中の一本道,看板もなく,いささかわかりにくいところにありますが,建物は木の心地よい香りで,こざっぱりとしていますし,なかなかよい感じです。

サロベツ原野は,利尻島。礼文島を並んで,利尻・礼文・サロベツ国立公園の一角を占めるのですが,なかなか,世間への打ち出し方が弱いようなイメージがありました。

それでも,オートバイさんやキャンピングカーでお越しの熟年ご夫婦などが駐車場いっぱいにいらっしゃいまして,知る人ぞ知る,穴場のようです。

ビジターセンターからは,湿原に向けて,立派な木道が整備されていて,のんびりと,湿原散歩を楽しむことが出来ます。派手な趣向も宣伝も,土産物屋もありませんが,広々とした湿原と,地平線,その背後の利尻山,雄大な気分になります。 CA390270 道内の水準を考えますと,むしろ,ローキーでの打ち出しのようですが,観光資源を大事にし,評価し,これを生かしつつ観光客に楽しんでもらうディスプレイとしては,上出来ではないかと思います。

もちろん,利尻・礼文はもちろん,ここ稚内も,ご存じ日本最北端の宗谷岬,北海道遺産の宗谷丘陵,北防波堤ドーム,フットパス,宗谷シーニックバイウェイ,いろいろ観光資源がございます。

ございますが,そこにある,ことと,そこに人が来てくれる,こととは別問題で,ご多分に漏れず,宗谷地方も苦労をしております。

ところが,そうかとおもうと,毎年礼文島に来ています,今年も来ました,みたいな筋金入りのリピーターさんもいらっしゃいます。また,特にライダーさん以外で,宗谷地方で多く見かけるのは,熟年の団体旅行,それに,キャンピングカーです。日本の最北端までいっしゃる,お金と,なにより時間に余裕のある方,というと,だいたいそういう皆さんになるのでしょうか。   北を極める。大人だけに許された心の贅沢,というところでしょうか。

リピーターを増やす仕掛けの難しさ――「新規開店」の賞味期限【会社経営・地域再生】

 

 

24日,丸井今井旭川店の跡に,Feeeal旭川店がオープンしました。現在はファーストオープンの段階で,ジュンク堂書店と東急ハンズなどが営業を開始したようです。今ふうの大型店舗に縁のない当地住民からすると,大変羨ましい限りです。

 

この手の「新規開店」を前居住地の千葉ニュータウンでよく経験した筆者としては,開店直後の物珍しさで集客できるのは一時期だけであり,客足を維持することはなかなか難しいことを,よく知っています。

 

新規に大型ショッピングモールがオープンすると,まあ,どれも似通ったものなのですが,オープン後一時期,周辺道路が渋滞して,日常生活に支障を来すほどの集客能力があります。しかし,別のモールがオープンすると,お客さんの流れは,そちらに行ってしまって,古いモールは閑古鳥が鳴いている,そして,いつの間にか,お店が1軒また1軒と撤退し,より客足が遠のく,という悪循環が繰り返される,というのがお決まりのパターンでした。

 

商品のライフサイクルがどんどん短くなっているのが最近の傾向ですが,一つの商業施設の陳腐化のスピードもこれと同様に進んでいるイメージがあります。

 

ところで,同じ千葉ニュータウンに,ジョイフル本田,さんという,大規模ホームセンターがあり,こちらだけは,常に,巨大な集客力を維持しています。筆者も,たまに里帰りしますと,空港から直行してしまうくらいの勢いなのですが,陳腐化どころか,魅力満載です。

 

この違いは何だろうか,と考えることがあります。

 

ジョイフルは,もちろん,工具の玉手箱,資材館だけではなく,日用品を扱う生活館,食品のディスカウント販売している食品館,さらに,ガーデニング・建築用資材,シネコン,スポーツジム,と,明確なコンセプトの下で,郊外型生活を楽しむための様々なコンテンツを並べています。つまり,筆者の見るところ,こうした集客力のある店舗は,「商品」を売っているだけではなく,その主たるターゲットとする顧客に合った「ライフスタイル」を提供している,ようです。

 

千葉ニュータウンにお住まいのお父さん達は,棚の一つも自分で作れないとバカにされるのですが,それをクリアーすれば,次は,ウッドデッキを作りませんか,そうしたら物置でも,さらには,家(ログハウス)も建てられますよ,というように,次々と,「その次」のメニュー――郊外型ライフスタイルの中での理想的なお父さん像を具現するもの――が用意されており,そして,そのメニューを実現する品揃えがそこにある,そうすれば,知らず知らずのうちに,毎週末にジョイフルに足を運ぶ,そういう仕掛けが随所になされています。

 

道内では,個々の商品(特産品)・サービス(観光資源?)を売るためのマーケティングだけではなく,繰り返し買わせよう,足を運ばせようという仕組みを意図的に仕掛けているケースは少ないのではないか,と感じます。明確に,地方都市の家族,子育て世代をターゲットにしたマーケティングを展開しているイオンに対抗して,どの程度明確なマーケティングコンセプトを打ち出せるか,Feeealの今後に期待したいところです。

 

不採算事業整理の落とし穴――濫用的会社分割【会社法務・企業法務】

 

 

最近は,地方でも経営不振に陥った企業が採算部門の事業(コア事業)を切り出して,不採算部門(ノンコア事業)を整理できないかというご相談を受けることがあります。

 

いわゆる会社分割ですが,これは,簡単に言えば,会社(分割会社)が事業の一部を切り離し、新会社として独立させたり、他の会社に承継させたりする手法です。会社分割の際,発行される新設会社または承継会社の株式が誰に割り当てられるかで,人的分割(分割会社の株主に割り当てられるケース)と物的分割(分割会社に割り当てられるケース)の2つのパターンがあります。

 

問題となるのは,当該企業が債務超過となっているケースです。もし,分割契約上,新設会社(承継会社)が分割会社の債務を免れる,ことになっている場合,分割会社は当該承継された債務は免れるものの,残された不採算ノンコア事業だけでは会社として立ちゆかないでしょうから,早晩破綻することは目に見えております。

 

分割会社(不採算ノンコア事業会社)の債権者としてはたまったものではない,と言うことになりますが,会社法上,会社分割における債権者保護手続において守られるのは,分割会社に残される債務の債権者ではなく,新設会社(承継会社)に承継される債務の債権者です(会社法810条1項)。

 

そこで,ノンコア事業会社に残された債権者は,そういう会社分割を「詐害行為」として取り消してやろうか,と考えるわけですが,この,詐害行為,とは,債務者(この場合は分割会社)が債権者(ノンコア事業会社に残された債権者)を害することを認識しつつ自己の財産を売買するなどして積極的に減少させた場合に、債権者が裁判上その法律行為を取り消して財産を返還させ、責任財産を保全するための制度ということになります。

 

会社分割が詐害行為として取り消しできるのか,については,そもそも組織的行為が詐害行為取り消しの対象とならない云々の形式論はともかくとして,福岡地判平21.11.27は,会社分割による資産の移転を詐害行為として否認し,当該資産相当額の償還を認めた破産裁判所の決定を是認する判断を示しています。また,東京地判平22.5.27は,原告の債権額の限度で会社分割を詐害行為として取消し,同額の価額賠償を認めました。

 

これらケースに関する詳細は省きますが,経営不振に陥っている企業を会社分割の手法で整理再編するにあたっては,こうした分割会社(ノンコア事業会社)の債権者への手当を怠るとスキーム自体が立ちゆかない危険があることになります。

 

分割会社に新設会社(承継会社)の株式を割り当てる物的分割のケースでは,分割会社は資産としての分割事業を失っても,それに見合った株式の割り当てを受けているのであるから,詐害性はないとする議論(=債権者を害することにはならない)もあり,実際,相当の対価を得てなされた財産処分行為の詐害性を原則として否定した平成16年の改正破産法との整合性を疑問視する見解もあります(内田貴『民法Ⅲ〔第三版〕』298頁,313頁(東京大学出版会,2005年)や,法制審議会民法(債権関係)部会資料7-2,50頁以下では,詐害行為取消しの要件についても否認の規律に準じて考える方向での議論がなされています。)。

 

なお,経営不振の第三セクターの事業再編については,さらに事情は複雑です。すなわち,当該第三セクターの金融機関向け債務に地方自治体の損失補償が付されているようなケースでは,ノンコア事業会社に補償対象債務を残し,みすみす住民負担を増やすこととなる分割契約を株主として承認できるかという問題と,逆に,コア事業の方に承継させるとすれば,ノンコア事業会社の債権者からは,民間の債権者を犠牲に役所が債権回収にはしったとの非難を浴びるリスクとの狭間の中で,慎重な判断,対応が求められることになります。

 

会社経営の落とし穴――連帯保証【金融庁監督指針】

 

稚内だから,なのでしょうか,会社の実態はもう存在しないのに,なぜか,会社の債務を連帯保証した保証人のところに請求が行く,という事例があります。もちろん,会社の実態が個人営業で,オーナー関係者が連帯保証するケースであれば,致し方ないのでしょうが,問題は,無理無理頼まれて,知人の会社の債務を連帯保証した,とか,会社の負債を名目上の役員とか社員が連帯保証する,とかいう場合です。

もちろん,

 

知り合いに頼まれたからと言って,安易に保証人なんかになるものではない

 

と説教したところで,後の祭り,相談者を前に,だから仕方がない,と冷たく言い放つのも気の毒ではあるのですが,本日の新聞報道によれば,金融機関が中小企業に融資を実行するにあたり,実質経営無関与の家族,知人による連帯保証を原則禁止する方向で7月にも監督指針を改正する方針を固めたそうです。

 

改正の内容は不明ですが,将来の融資については,金融機関側で,そのような保証人を求めることはしないようになるでしょう。ただ,過去の債務については,対象となるわけではないようですが,同新聞報道によりますと,そういった連帯保証人に対して請求をしないように,金融機関に促す措置をとるようです。

 

今回の措置の対象となるのは,経営に関与していない家族,親族,先代経営者,仕事上の関係者,などだそうですので,「友人の会社の」というような場合は,残念ながら,対象にはならないようです。他方,たとえば,夫の経営する会社の負債を妻が連帯保証する,というようなケースでは,これに当たりそうですが,多くの場合,妻も会社役員として(名目だけであっても)名を連ねている場合が多く,そうすると,「経営に関与していない」かどうかは,微妙になってくるかもしれません。

 

いずれにしろ,金融機関サイドでは,そうしたかたちで連帯保証を求めることは監督指針上問題,ということになりますので,債務者(会社経営者)の自己申告によるのか,または自身で経営関与,仕事上の関係,等々の実態を調査した上で,判断するのか,悩ましい問題を抱えることとなりそうです。